Совершенствование правового регулирования отношений, связанных с арендой земельных участков в Куртамышском районе Курганской области

Баракова Лилия Олеговна

Преподаватель землеустроительных дисциплин

Куртамышский сельскохозяйственный техникум – филиал федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования « Курганская сельскохозяйственная академия им. Т. С. Мальцева»

Методическая разработка на тему: «Совершенствование правового регулирования отношений, связанных с арендой земельных участков в Куртамышском районе Курганской области»

ВВЕДЕНИЕ

Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядится финансовыми и производственными ресурсами.

Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода. Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно – экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».

Актуальность выбранной темы методической разработки заключается в том, что аренда, сохраняя за собственником право верховного распоряжения, предполагает передачу арендатору хозяйственных компетенций управления, владения, пользования земельным участком, вследствие чего у него возникает экономический интерес по его эффективному использованию.

Поэтому объектом исследования работы является регулирование аренды земельных участков в Куртамышском районе.

Предметом исследования является правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения в Куртамышском районе.

Цель написания работы – рассмотреть правовые отношения, связанные с арендой земельных участков в Куртамышском районе Курганской области.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- дать характеристику земельному участку, как объекту земельных отношений, а именно: понятие, признаки и состав земельных участков как объектов права; общие положения об аренде земельных участков в Куртамышском районе;

- рассмотреть правовую организацию аренды земельных участков в районе: понятие и характеристику аренды земли, состав земель сельскохозяйственного назначения; содержание договора аренды земли; ответственность сторон договора и расторжение договора аренды земли; арендную плату земель сельскохозяйственного назначения;

- предложить возможные пути совершенствования правового регулирования отношений, связанных с арендой земельных участков в Куртамышском районе.

Земля всегда обладала особой экономической ценностью. При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и тех же отношений. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованные прежде всего нормами правового института договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина-существенное своеобразие объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства [2].

Изложенное подтверждает, что проблемы правового регулирования аренды земельных участков являются актуальными и практически значимыми для экономики Куртамышского района, для регулирования данных отношений, хозяйственной практики.

1 Земельный участок как объект арендных отношений

1.1 Понятие и признаки земельного участка как объекта арендных правоотношений

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.

Земельному участку, являющемуся объектом права собственности, присущи следующие признаки:

- оборотоспособность, т. е. возможность отчуждения земельного участка путем совершения гражданско-правовых сделок либо переход участка от одного лица к другому в порядке наследования или правопреемства, если земельный участок не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

- плоды, продукция, доходы, которые получены в результате использования земельного участка, являются собственностью субъекта, использующего данный участок на законном основании;

- земельный участок может быть признан делимым либо неделимым исходя из того, возможен ли его раздел или нет.

- земельный участок не может быть разделен на части, если при целевом использовании той или иной части будут иметь вместо нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил;

- в качестве объекта права собственности выступает ограниченный в пространстве земельный участок, границы и местоположение которого установлены в порядке землеустройства;

- земельный участок относится к недвижимому имуществу;

- все земельные участки должны использоваться в Соответствии с основным целевым назначением, установленным при предоставлении земельного участка.

При характеристике земли как объекта права собственности необходимо учитывать экологическое значение земли. Исходя из этого в правовом регулировании земельных отношений, значительное место занимают нормы, ограничивающие правомочия собственника в целях охраны земли как природного ресурса [11].

Отличительной особенностью земельного участка является то, что он образовывается для определенных целей использования, что обуславливает важнейшие черты его правового режима. Свойства земли как природного ресурса проявляются в том, что она используется в деятельности человека. Но земельный правопорядок позволяет использовать только ту часть поверхности земли, которая определена для таких целей использования в порядке, установленном земельным законодательством через процедуру образования земельного участка, и только лицу, обладающему имущественным правом на такое использование. Таким образом, границы земельного участка определяют территориальные пределы осуществления правомочий правообладателя, составляющих содержание его имущественно права. Земля же (земли), даже получая точное описание границ и другие индивидуализирующие характеристики, являются объектом только земельных отношений, в которых выступает как природный объект и природный ресурс, а не как объект права собственности и других имущественных прав [5].

1.2 Правовая природа отношений по аренде земельных участков

Предоставление другому земли в пользование как особый вид социально-экономических отношений известно примерно четыре тысячелетия (вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли - Законы Билаламы - XX в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы землепользования. Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д.

Достаточно подробную регламентацию договора найма земли, содержит один из древнейших памятников истории права - Законы Хаммурапи, датированные 1800 годами до н.э. Содержащиеся в нем положения регулируют различные отношения при найме земли, в частности, решают вопросы ответственности арендатора и арендодателя, а также распределение убытков между сторонами договора при наступлении форс-мажорных обстоятельств: «Если получит арендную плату за свое поле, а потом Адат затопит поле или наводнение унесет жатву, то убыток падает только на земледельца». О значении арендных отношений и влиянии их на социально-экономические связи в древнем мире говорит тот факт, что целые социальные группы и сословия получали свои названия в зависимости от того, на каких арендных условиях они обрабатывали землю (в Афинах - «шестидольники», «половники» - в Древнем Новогороде и т.д.).

Обладание правом собственности на землю, в его полном, завершенном виде, издревле являлось редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо в древний период развития цивилизации обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Чаще всего такие участки считались арендованными у государства, но не в смысле обычного договора аренды, а как полученные на основе особого вещного права; дело в том, что заслужившие это право лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда. Достаточно было платить арендную плату, часто символическую.

В дореволюционный период в России не сложилось единых правил об аренде земли, равно как не было и стройной системы вовлечения земель в оборот в целом. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за соответствующими князьями, исходя из так называемой лествичной системы наследования, прочие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система «кормления»). Известно, что отдельные участки земли, а также сады, покосы и иные угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая — «исполу» и пр.), но это были не частые случаи, ограниченные административным характером предшествующего землепользования. Тем более нельзя отнести к аренде оброк и барщину, основаные вовсе не на гражданско-правовых (диспозитивных) началах [18].

Вплоть до революции 1917 года отсутствовал ясный перечень прав на землю; одновременно с обычной собственностью существовали и другие вещные права: различного рода сервитуты, так называемые «права угодий в чужих имениях», право пожизненного владения с совершенно различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.) и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов либо для определенных сословий, национальностей, местные обычаи, которые не совпадали в общими установками.

Общая формула аренды (платность, срочность, непотребляемость объекта) охватывала самые различные случаи арендных отношений. Единство аренды было несколько поколеблено попыткой разделить найм и аренду при подготовке проекта Гражданского уложения; «Редакционной комиссией, подготовившей проект Гражданского Уложения Российской империи, отмечалось, что в современном законодательстве делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие усматривалось в том, что при найме предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд, аренда же дает пользование всеми производительными качествами нанятого имущества с присвоением нанимателю полученных плодов и доходов». Однако эта идея не получила развития ни в теории цивилистики, ни на практике.

В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не только нормами гражданского кодекса, но и различными положениями, правилами и типовыми договорами. Однако в отношении земли единого типового (примерного) договора так и не было разработано.

Уже первый советский Земельный кодекс ввел существенные ограничения для аренды земли; допускалась только так называемая «трудовая аренда» сдача, земли в наем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете и лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.), обработка земли могла осуществляться только лично, сдача в наем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д.

Более того, если в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в кодексе 1964 г. указание на них отсутствовало. Здесь нет ничего удивительного, ибо договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а постановлением ЦИК и СНК СССР от 04.07.1937 г. были и вовсе строжайше (под угрозой уголовного преследования) запрещены. Дело в том, что общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была такова: если гражданин или социалистическая организация нуждаются в известном участке земли, то удовлетворение их потребности решалось путем акта наделения этой землей в рамках соответствующего административного решения; те редкие случаи, когда земля предоставлялась первичным землепользователем другому лицу, либо не оформлялись вообще, либо оформлялись опять же по акту органа местной власти. Проще говоря - земля просто была изъята из оборота.

Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но в результате не соглашения сторон, а административного распорядительного акта. Что же касается аренды вообще, то ясно стал прослеживается ее вещно-правовой характер (титульное владение): «Передаваемое в наем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования. Без всяких оговорок действует правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу, договор сохраняет силу для нового собственника».

Известно также, что в советский период возникла идея использовать институт аренды в качестве способа хозяйствования не только в экономическом, но и в юридическом смысле. Имеются в виду усилия власти в конце 80-х годов создать дополнительные стимулы в работе производственных коллективов путем перевода их в особый статус «организаций арендаторов», а в последующем – в «арендное предприятие», и придания аренде по существу значения организационно-правовой формы [11].

2 Аренда земельных участков в Куртамышском районе

2.1 Общие положения об аренде земли

Аренда – основанное на договоре срочное владение и пользование имуществом за плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, в том числе земельный участок. Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной или долгосрочной аренды.

Определение договора аренды содержится в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью [20].

Земельное законодательство предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть неупотребляемыми вещами (статья 607) . Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является неупотребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. По договору аренды собственник индивидуально-определенной неупотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Таким образом, объектом отношений, возникающих при аренде земли, является земельный участок как неотторжимая часть земной коры, имеющий пространственное расположение по ее поверхности с конкретными границами, местоположением и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с ним и им определяемые) объекты.

2.1.1 Понятие и характеристика аренды земли

Под арендой земельных участков понимается урегулированная нормами гражданского и земельного законодательства земельно – правовая сделка, основными признаками которой являются:

- срочность, выражающаяся в передаче земельного участка на определенный в договоре арендный срок. Этим арендные отношения отличаются от правоотношений, основанных на праве пользования землей, срок которых не был оговорен в земельном законодательстве;

- возмездность, поскольку существенным условием любого договора аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом (арендатор) обязан уплачивать собственнику(арендодателю);

- целевой характер, определенный договором аренды земельного участка. В случае нарушения данного договора может наступить ответственность вплоть до расторжения его. В силу этого арендуемый земельный участок имеет двойной целевой статус: определенный согласно кадастровой документации государственными органами, регулирующими земельные отношения, и определенный арендодателем в договоре аренды, подписанном сторонами.

Приводя в систему перечисленные признаки, можно сформулировать земельно-правовую сделку по аренде земли, как срочное, возмездное и целевое использование земли арендатором для самостоятельного ведения хозяйства на ней в рамках договора аренды [17].

2.1.2 Содержание договора аренды

Современные представления об аренде земельных участков раскрыты в статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации:

- Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь
расположенные в пределах территории Российской Федерации
земельные участки на праве аренды, за исключением случаев,
предусмотренных ЗК РФ;

- Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27
Земельного кодекса Российской Федерации (изъятых из оборота или ограниченных в обороте) могут быть представлены их собственникам в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации;

- Размер арендной платы определяется договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ;

- Арендатор земельного участка вправе передать свои права
и обязанности по договору аренды земельного участка третьему
лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в
залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное;

- Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субарендув пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ;

- Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования и соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка;

- При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 Земельным кодексом Российской Федерации;

- При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются;

- В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими

совершеннолетия, их законные представители могут
передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения
наследниками совершеннолетия;

- Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством, нормами главы  34 Гражданского кодекса, которое предусматривает требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в статьи  22 Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей  609 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей  131, 164 Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка [15].

Согласно статьи  610 Гражданского кодекса Российской Федерации обычно договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если необходимо, то земельный участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива участка. Если такие принадлежности не переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.

В случае, если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо, когда в договоре такой срок не указан (в разумный срок), то арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков, или потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статьи 612 ГК РФ). Например, если земельный участок подвержен подтоплению или заболачиванию, либо качество почв не позволяет использовать его в соответствии с целевым назначением. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земель и т.п.); непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Статья 613 Гражданского кодекса специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков [19].

Права и обязанности арендаторовземельных участков закреплены в статье  40, 41 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации. Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в Законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В статье  10 закона гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется право не только использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления. Он может использовать в установленном порядке и в соответствии с договором об аренде имеющиеся на земельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли. Может также возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения в соответствии с договором об аренде и с согласия собственника земли; при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть.

2.2 Аренда земель сельскохозяйственного назначения

Аренда земель сельскохозяйственного назначения не рассматривалась в Земельном Кодексе Российской Федерации. Регламентация этих вопросов выполнена лишь в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [20].

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков, находящихся на территории Курганской области, определяются в соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с учетом положений Указа Президента Российской Федерации от 09.01.2011г. №26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками», и Законом Курганской области от 02.05.2012 г. № 22 «Об отдельных положениях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Курганской области».

Перечень таких территорий установлен Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). В Курганской области такими территориями являются: Муниципальные образования Звериноголовского, Куртамышского, Макушинского, Петуховского, Половинского, Притобольного и Целинного районов.

В случаях, если в собственности лица, по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок или земельная доля в праве долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения, которые расположены на приграничных территориях, и это влечет за собой нарушение вышеуказанных требований, такие земельные участки (или доли в праве долевой собственности на земельные участки) должны быть отчуждены собственником [14].

Для земельных участков, или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, отчуждение должно быть осуществлено в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации право собственности на земельные участки и земельные доли, возникает с момента государственной регистрации такого права. Исключение составляет момент возникновения права собственности у наследников (со дня открытия наследства).

Статья 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает основные принципы аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

- В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в т.ч. земельные участки, находящиеся в долевой собственности;

- В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности;

- Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный Федеральным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку;

- В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены;

- В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок;

- Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается;

- Экономическое стимулирование лица, использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на срок не менее чем на 10 лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах.

Статья 10 Федерального закона устанавливает порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

- Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах);

- Принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пункта  5 настоящей статьи.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах);

- Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 3емельного кодекса Российской Федерации:

- Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка[6].

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков пределах их компетенции.

- Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

- Земельные участки из земель сельскохозяйственного на значения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Таким образом, аренда – это достаточно сложные правоотношения арендатора и арендодателя, имеющие множество различных нюансов.

К особенностям заключения договоров аренды земельных участков следует отнести то обстоятельство, что в некоторых случаях такие сделки могут заключать лица, не являющиеся собственниками земельных участков. Регламентация вопросов аренды земель сельскохозяйственного назначения выполнена лишь в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Срок аренды земельной доли и условия оплаты определяются договором. В счет арендной платы арендодатель может получить деньги, продукцию или услуги. Следует заметить, что арендатор может использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не имеет права его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды [13].

2.3 Анализ арендного землепользования в Куртамышском районе

Во все времена земле и земельным отношениям отводилась ведущая роль в социально экономическом развитии общества. С развитием рыночных отношений спрос на землю особенно возрос. В Куртамышском районе на сегодняшний день актуальны вопросы касающиеся земель сельскохозяйственного назначения.

Куртамышский район занимает территорию 3,9 тыс.кв.км, на которой проживает 36,5 тыс. человек (городское население- 17850 чел., сельское-18713 чел.). На территории района действует 20 сельских администраций (59 населенных пунктов).

Основу экономики района составляет сельскохозяйственное производство. Самые значительные по объемам производимой сельхозпродукции предприятия района - ООО «Зауралье», ЗАО «Луч», ОАО «Знамя» (производство животноводческой продукции), ОАО «Агрокомплекс «Знамя» (растениеводство).

На территории Куртамышского района в области земельных отношений ведется активная работа совершенствования нормативно-правовой базы, мониторинг неиспользуемых земельных участков или используемых не по целевому назначению земельных участков с целью вовлечения их в имущественный оборот [5].

В аграрном секторе Куртамышского района функционирует 29 сельскохозяйственных предприятия различных форм собственности, 9 806 личного подсобного хозяйства и 144 крестьянско – фермерского хозяйства.

Всего земли сельхозназначения составляют 252359 га (60,7% общей территории района). Площадь сельхозугодий у сельскохозяйственных предприятий района составила 98857 га, в том числе- пашня занимает 69207га. В 2014 году посевная площадь составила 74700 тыс. га, а площадь ярового сева равнялась 61161 тыс. га.

Арендные отношения занимают весомое место в управлении земельными ресурсами Куртамышского района. Рациональное использование, охрана земель и организация эффективного землепользования являются основополагающими принципами работы специалистов, службы земельных отношений отдела экономики, управления муниципальным имуществом и земельных отношений Администрации Куртамышского района. С 2015 года услуги по предоставлению земельных участков, находящиеся в государственной и муниципальной собственности ведут сельские советы.

В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности [12].

Земельные участки из государственных и муниципальных земель могут быть предоставлены в аренду гражданам для следующих целей определенных законодательством:

-ведения личного подсобного хозяйства; организации крестьянского (фермерского) хозяйства;

-индивидуального или коллективного садоводства и животноводства; жилищного индивидуального или коллективного и дачного строительства, а также при перерегистрации ранее предоставленных земельных участков.

В соответствии с рисунком 2.1, по данным государственного учета земель земельный фонд Куртамышского района на 1 января 2015 года составил 392510 га. В структуре земельного фонда района преобладают две категории земель – земли сельскохозяйственного назначения 66,7 % и земли лесного фонда 22,1% от общей площади района.

По данным государственной статистической земельной отчетности на 1 января 2015 года в Куртамышском районе в собственности граждан и юридических лиц находилось 197616 га земель сельхозназначения, что составило 50,3% земельного фонда района.

Высокий процент земель, находящихся у граждан на праве собственности, объясняется наличием больших площадей сельскохозяйственных угодий в сельскохозяйственных организациях. При реорганизации предприятий, они, в первую очередь, были переданы в коллективную собственность и впоследствии поделены на земельные доли.

На основании формы № 22-3 (организации) «Сведения о правах, на которых использовали землю предприятия, организации, хозяйства, общества, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции», площадь таких земель составила 76565 га, из них на праве пользования - 63053 га, в аренде - 13512 га.

Рисунок 2.1 - Структура земельного фонда РФ

Сельскохозяйственные производственные кооперативы в районе функционируют в основном на арендованных землях на общедолевой земельной собственности. Если учесть, что часть земельных долей остаются невостребованными, то с повышением эффективности этой формы хозяйствования есть большой резерв вовлечения неиспользуемых земель в оборот.

2.4 Арендная плата в Куртамышском районе

Арендная плата на территории Курганской области рассчитывается согласно Постановления Правительства Курганской области от 13.12.2011г. № 595 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящихся в государственной собственности Курганской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена».

Для определения ставок арендной платы за земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в работе использовано несколько методических подходов [7].

- На основании кадастровой стоимости земельных участков. При таком методическом подходе размер арендной платы земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в Куртамышском районе рекомендуется устанавливать в процентах: 0,3% в отношении земельного участка, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Как уже отмечалось, специфика сельскохозяйственного производства заключается в том, что земельные участки являются разнокачественными как по плодородию, так и местоположению.

- По результатам торгов (конкурсов, аукционов). В соответствии с «Правилами определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», в случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов). Если данные об аукционных торгах прав аренды отсутствуют, то арендная плата за земельный участок может рассчитываться на основании его рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, в соответствии с таблицей 2.1, можно произвести расчет арендной платы на земли сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения, согласно постановления Правительства Курганской области от 13.12.2011г. № 595 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящихся в государственной собственности Курганской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», по формуле:

АП=УПКСЗ*Пу*Кс

100% (1)

Таблица 2.1 Расчет арендной платы.

Так, например предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности участвуют следующие органы:

- Администрации городского и сельских советов Куртамышского района;

- Куртамышский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области;

- филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Россреестра» по Курганской области

Муниципальная услуга включает в себя следующие административные процедуры:

Наглядно это можно рассмотреть на схеме последовательности действий при предоставлении муниципальной услуги:

- прием и регистрация заявления;

- направление на исполнение заявления и определение возможности формирования земельного участка либо оформление отказа в предоставлении муниципальной услуги при наличии оснований;

- публикация сообщения о приёме заявлений о предоставлении земельного участка в аренду в средствах массовой информации;

- приём заявлений о предоставлении земельного участка в аренду;

- выдача справки об отсутствии претензий о предоставлении земельного участка;

- утверждение и выдача заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории;

- предоставление земельного участка в аренду, если подано одно заявление;

- подготовка аукциона, если подано два и более заявлений;

- прием заявок для участия в аукционе;

- проведение аукциона;

- заключение договора аренды земельного участка по итогам аукциона;

- регистрация права на земельный участок.

Конечными результатами предоставления Муниципальной услуги является:

- распоряжение Администрации сельского совета о предоставлении земельного участка в аренду;

- мотивированный отказ в предоставлении Муниципальной услуги.

Основанием для начала процедуры подготовки и приема заявлений для предоставления земельного участка в аренду является публикация в газете объявления об имеющемся свободном земельном участке и о приеме заявлений о предоставлении земельного участка в аренду,

Заявитель обращается в Куртамышский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области и за свой счет производит регистрацию права на земельный участок.

Проведенное мною исследование в этой главе, позволило сделать вывод, что развитие аренды становится инструментом осуществления экономической политики в Куртамышском районе, управления и использования государственной и муниципальной земельной собственности.

3 Совершенствование правового регулирования отношений, связанных с арендой земельных участков в Куртамышском районе Курганской области

Арендные отношения на современном этапе землепользования приобретают все большее значение, поскольку покупка земли в собственность требует первоначально больших финансовых средств. Поэтому товаропроизводитель заинтересован направить свободные денежные средства не в покупку, а в интенсификацию производства сельскохозяйственной продукции. Именно недостаток материально- технических ресурсов и финансовых средств затрудняет сельхозтоваропроизводителям использовать новые технологии, чтобы быть самодостаточными на рынке. Это является одной из причин, что малые сельхозорганизации ограниченно имеют допуск к рынку. Поэтому в сложившихся условиях хозяйствования аренда в Куртамышском районе становится наиболее привлекательной формой эффективности использования материальных и финансовых ресурсов. Привлекательность аренды земли состоит также и в том, что она представляет довольно простую по формированию финансовую сделку, а также позволяет собственнику получать доход от сдачи в аренду временно неиспользуемых земель, при этом сохраняя право собственности на них [10].

Таким образом, сущность арендных отношений заключается в следующем:

- арендные отношения – это особый тип экономических отношений, когда собственник предает добровольно часть своей собственности другомц лицу с целью получения дохода;

- предметом арендных отношений является земельный участок, который передается на определенный период времени, но сохраняя за собой право вернуть его обратно;

- арендные отношения – это отношения интересов участников процесса. Собственник, сдавая земельный участок в аренду, получает доход, а арендатор, используя земельный участок для производства сельхозпродукции, тоже получает предпринимательский доход;

- арендные отношения строятся на основе договора, в котором определены сроки, арендная плата, форма расчета, механизм решения возникающих споров;

- арендная плата может осуществляться в различных видах: денежной или натуральной размерами платежей до или после реализации производственной продукции;

- арендные ставки по согласованию сторон могут оставаться постоянными на весь период аренды или меняться ежегодно. Причем, если это будет происходить ежегодно, то необходимо согласовать методику определения арендных ставок;

- арендные отношения не меняют форму собственности и возможны при любых её формах как государственной, так и частной;

- арендаторы, используя новые технологии для роста производства сельхозпродукции становятся собственниками получаемого дохода от модернизации производства.

Таким образом, экономическое содержание арендных отношений – это отношения между собственником земли – арендодателем и непосредственно использующим их хозяйствующим субъектом – арендатором по поводу распределения и присвоения в определенной договором аренды пропорции дохода [3].

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Куртамышском районе (в том числе и аренды земельных участков) в последнее время стала одной из наиболее актуальных. На мой взгляд, действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.

Стоить отметить, что существующие арендные отношения в землепользовании требуют своего совершенствования. Главная задача передачи в аренду земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, состоит в повышении эффективности землепользования, характеризующиеся объемами поступления денежных средств в региональный и местный бюджеты.

Существующая нормативная правовая база аренды не в полной мере отвечает задачам востребованности государственных и муниципальных земель для передачи их в аренду. Требуется на региональном уровнях менять формы организации аренды, с тем, чтобы четко прослеживалась прозрачность арендных отношений между арендодателем (государство) и арендатором (предприниматель). Это тем более важно, что с каждым годом усиливается роль регионов в социально – экономическом развитии территорий. И поэтому эффективное использование имеющихся земельных ресурсов прямая обязанность всех региональных и муниципальных органов управления [14].

Следовательно, арендные отношения государственных и муниципальных земель как элемент земельных отношений объективно попадает в сферу государственного регулирования. Правовые, экономические, организационные и административные рычаги призваны направлять арендное землепользование в сторону их соответствия государственным интересам. Бесконтрольность управления земельными ресурсами порождает снижение общественной полезности, что ведет к выбытию сельхозугодий из хозяйственного оборота. Особое значение земли в сельском хозяйстве, где она производительная основа отрасли, заставляет по другому, чем в других отраслях экономики решать вопросы продуктивного использования сельхозугодий.

4Безопасность жизнедеятельности

Охрана труда – это система законодательных актов, санитарно- экономических, санитарно-гигиенических, и организационных мероприятий, обеспечивающих безопасность жизнедеятельности, сохранение здоровья и работоспособности в процессе труда.

Санитарные требования к помещениям являются составной частью предусмотренных условий труда на предприятиях и организациях. Под условиями труда понимают характер и тяжесть трудового процесса, вызывающего нагрузку на мышечную и нервную систему человека, а также воздействие окружающей среды на функциональные органы, центральную нервную систему и психику человека.

Для улучшения состояния безопасности на производстве в ООО «Геосервис» необходим анализ опасностей – выявление нежелательных событий, влекущих за собой реализацию опасностей. Его делят на три составные части:

- идентификацию опасностей (распознание, сравнение с образцом, обобщение и классификация);

- разработку защитных мер (профилактика опасностей);

- реализацию мероприятий по ликвидации негативных последствий проявления опасностей.

Государственными нормативными требованиями охраны труда, содержащимися в федеральных законах и иных нормативных актах Российской Федерации и законах и иных правовых актах объектов Российской Федерации об охране труда, устанавливаются правила, процедуры и критерии, направленные на сохранение жизни и здоровья работников в процессе трудовой деятельности.

В основе системы нормативно-правовых актов в области безопасности жизнедеятельности лежат Конституция Российской Федерации, Трудовой кодекс Российской Федерации, Кодекс РСФСР «Об административных правонарушениях», Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «Об основах охраны труда в Российской Федерации», Основы законодательства РФ об охране здоровья граждан, Закон РСФСР «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Уголовный кодекс Российской Федерации, постановление Правительства РФ №843 «О мерах по улучшению условий и охраны труда». Конституция Российской Федерации об охране труда определяет основные права и свободы граждан в политической и социально- экономической жизни общества, служат основой для разработки законодательных и нормативных актов.

Вся нормативно-правовая база по безопасности жизнедеятельности и охране труда основывается в трудовом кодексе Российской Федерации от 21.12.2001 года №197-ФЗ в редакции от 30.06.2006 года №90-ФЗ. В нем указаны правовые основы регулирования отношений в области охраны труда между работодателями и работниками на предприятиях всех форм собственности. Условия труда определены в Федеральном законе «Об обязательном социальном страховании о несчастных случаях на производстве и профессиональных заболеваний» от 24.07.1998 г. №125. Уголовная, дисциплинарная, административная, гражданско-процессуальная ответственность применяется к лицам, виновным в совершении по халатности или неосторожности правонарушений, повлекших гибель на основании соответствующих нормативно-правовых актов (Уголовный кодекс Российской Федерации, Трудовой кодекс Российской Федерации, Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ). Государственной Думой был принят Федеральный закон от 21.12.1994 г. №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».

При поступлении работающего в организацию ООО «Геосервис», работодатель должен подписывать трудовой договор, выдать страховой медицинский полис, предоставляющий право на бесплатное оказание медицинской помощи. Камеральные работы ведутся в производственном помещении, включая процессы обработки числовой и графической информации. Эти работы характеризуются высоким напряжением умственного труда и значительными нагрузками на зрительный анализатор с уменьшением двигательной активности.

Следовательно, к условиям труда в рабочей зоне в отношении воздушной среды, температуры, внешних раздражающих факторов следует подходить особо строго. Нормативы планировочные и конструктивные решения производственных помещений предусмотрены СНиП 2.09.03-85. Микроклиматические условия в производственных помещениях, в которых работают с использованием ЭВМ, является основой, и связана с нервно-эмоциональным напряжением, должны обеспечиваться оптимальные параметры микроклимата. На других рабочих местах поддерживаются параметры микроклимата на допустимом уровне. В рабочих помещениях температура должна составлять 20-23 градуса.

В помещениях, оборудованных ЭВМ, проводится ежедневная влажная уборка и систематическое проветривание после каждого часа работы. Рабочие столы размещены таким образом, что видео - дисплейные терминалы были ориентированы боковой стороной к световым проемам, чтобы естественный свет падал преимущественно слева. Искусственное освещение в помещениях осуществляется системой общего равномерного освещения. В производственных помещениях, в случаях работы с документами, применяется система комбинированного освещения.

В производственных помещениях при выполнении основных или вспомогательных работ с использованием ЭВМ уровни шума на рабочих местах не превышают 50 ДБА. Шумящее оборудование (печатающие устройства, серверы и т.п.), уровни шума которого превышают нормативные, размещены вне помещений ЭВМ. Измерение уровней переменных электрических и магнитных полей, статических электрических полей на рабочем месте, оборудованном ЭВМ, производится на расстоянии 50 см от экрана на трех уровнях на высоте 0.5 м, 1.0м, и 1.5м.

Все лица, поступающие на работу в ООО «Геосервис», проходят предварительное медицинское освидетельствование. Все остальные сотрудники медицинское освидетельствование проходят один раз в год.

Контроль за состоянием охраны труда на предприятии выполняет начальник землеустроительной экспедиции, на которого приказом директора возложены обязанности специалиста по охране труда. Для защиты персонала предприятия от различных ситуаций, проводится обучение по охране труда и проверка знаний требований охраны труда. Знание основных приемов и методов безопасного ведения работ всем персоналом достигается путем обучения и инструктажа, которые должны проводиться обязательно на предприятиях и в организациях независимо от характера и опасности производства, а также от квалификации и стажа работы.

Обучение безопасным приемам труда предусматривает определенные виды инструктажа:

- вводный инструктаж проводится квалифицированным специалистом по безопасности жизнедеятельности со всеми вновь принятыми работниками и заключается в ознакомлении с общими условиями работ.

- первичный инструктаж на рабочем месте проводится руководителем бригады по прибытию на место работ для каждого вновь принятого работника. Цель – практическое ознакомление с технологией и организацией труда в ООО «Геосервис» с требованиями и правилами безопасности жизнедеятельности и техники безопасности на данном виде работ, с безопасными приемами работы на рабочем месте;

- текущий инструктаж производится в производственном подразделении повседневно в порядке надзора за соблюдением техники безопасности;

- повторный инструктаж проводится через 6 месяцев для проверки усвоения работающими требований по техники безопасности.

На работах повышенной опасности повторный инструктаж проводится раз в 3 месяца;

- на полевых работах в середине полевого сезона. При повторном инструктаже повторяется программа инструктажа на рабочем месте;

- внеплановый инструктаж проводится при наличии нарушений правил по техники безопасности, фактов производственного травматизма, внесении в технологический процесс существенных изменений, в связи с заменой оборудования или переездом в район с другими физико- географическими условиями, на водных переправах.

- целевой инструктаж проводит руководитель работ перед их выполнением.

Проведение всех видов инструктажа регистрируется в соответствующих журналах проведения инструктажа (в установленных случаях – в наряде – допуске на производство работ) с указанием подписи инструктируемого и подписи инструктирующего, а также даты проведения инструктажа. Все помещения предприятия оборудованы средствами индивидуальной защиты (противогазы, респираторы), аптечки первой медицинской помощи и средства пожаротушения (огнетушители ОП-5, ОП- 10). В коридорах предприятия размещены планы эвакуации на случай чрезвычайной ситуации и ручные огнетушители. Кроме того, все помещения предприятия оборудованы охранно-пожарной сигнализацией.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе написания данной методической разработки были рассмотрены основные понятия и особенности земельной аренды. При этом, рассмотрев теоретические и практические данные, можно сделать ряд выводов по проделанной работе:

Во-первых, законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Относительная новизна земельно – правового института и неопределенность его отдельных положений вызывают правоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиально зависит от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства.

Во-вторых, необходимо четко определить соотношение норм гражданского и земельного права по вопросу правового регулирования земельной аренды, поскольку противоречия, возникающие между ними, сложно регулировать.

В-третьих, важным недостатком регулирования арендных земельных правоотношений следует признать отсутствие в земельном законодательстве предельных сроков аренды земельных участков. Исключение составляют лишь конкретные сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Выглядит непоследовательной позиция федерального законодателя, стремящегося закрепить единые нормы в отношении земли как особо значимого объекта гражданского оборота, но не установившего сроки аренды для наиболее распространенных видов земельных участков. В отсутствии подобных норм правоприменителям следует руководствоваться только положениями гражданского законодательства о договоре аренды или о договоре аренды недвижимости.

В-четвертых, как следствии вышеуказанного пункта, неограниченность сроков аренды обычных земельных участков вполне может привести к серьезным злоупотреблениям в этой сфере правоотношений. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности любыми земельными участками за исключением находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральными законами о государственной границе Российской Федерации и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (статья 15 ЗК РФ).

В-пятых, на практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В соответствии со статьи 621 Гражданского кодекса добросовестный арендатор, использовавший арендное имущество по назначению, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором без всяких условий. Однако в эпоху рыночных отношений это положение не будет применимо при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях.

Подводя итоги настоящего исследования, мы можем констатировать, что аренда (как способ организации экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не второстепенной формой – по отношению к ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равно естественно дополняющей.

В заключение следует сделать вывод, что аренда земельных участков - широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практики. Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные отношения законодательство. Полагаю, что анализ данной проблемы закладывает основы для дальнейшего совершенствования законодательства в данном направлении.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1 Тихомиров, М.Ю. Аренда земельных участков в Российской Федерации : практ. пособие / О.М.Оглоблина, М.Ю. Тихомиров ; под общ. ред. М.Ю. Тихомиров. Изд. - 2-е, перераб. и доп. – М. : издание г-на Тихомирова М.Ю., 2011. - 42 с.

2 Антокольская, М.В. Лекции по праву, - М.: Юрист, 2010.-432с

Анфиногентова, А.А. Современная модель аграрных преобразований //

Аграрная реформа П.А. Столыпин – Саратов: Издательство ИАгРАН, 2013.- 45с

4 Анисимов, А.П. Понятие земель специального назначения и их правового режима // Право и политика. – 2012. – № 3. – С. 64.

5 Боголюбов, С.А. Земельное право Никишин В.В. Устюкова В.В.: Учебник для вузов. – М., 2011. – 350 c.

6 Бакулина, В.А. Аренда земельных участков в Российской Федерации : анализ судебной практики // Соврем. право. – 2012. - № 3. – С. 108.

7 Барановская, И.Г. Правовое регулирование договора аренды земельных участков в РФ : монография / И.Г. Барановская. - М. : Спутник+, 2010.- 96с

8 Волков, Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», М., 2011. – 58c

9 Горемыкин, В.А. Современный земельный рынок России: практическое пособие. – М.: Дашков и К, 2012.- 126с

10 Ерофеев, Б.В. Земельное право России: Учебник.– М.: Юрайт – Издат, 2010.- 57с

11 Жевлакович, М.С. Земельный участок как предмет договора аренды. М. 2010. - № 3. – С. 111–115.

12 Жевлакович, М.С. Институт аренды земельных участков в законодательствах Российской Федерации и государств-членов Европейского Союза : монография / М.С. Жевлакович. – М. : ЮНИТИ-ДАНА : Закон и право, 2011. - 318 с.

13 Киндеева, Е.А., Недвижимость: права и сделки (новее правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – М.: Юрайт – Издат, 2014.- 84с

14 Косолопов, О.А. Земельный участок как объект вещного права. Дисс.к.ю.н., М., 2011. С. 125.

15 Крамкова, Т.В. Гражданское – правовое понятие земельного участка // Закон. 2013. №1. С. 49 – 54.

16 Красов, О.И. Право частной собственности на землю: купля-продажа, аренда, приватизация, судебная защита. – М.: Белые альвы, 2005. – 144 с.

17 Минеева В.И. Актуальные проблемы аренды земельных участков // Вестн. СЕВКАВГТИ. – 2012. - № 12. – С. 113 – 117.

18 Постановление от 13 декабря 2011года №595 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена»

19 Солдатенков, В.В. Аренда земельных участков : законодательство и практика : [учеб. пособие] / В.В. Солдатенков, Е.И. Марченко ; Акад. народного хоз-ва при Правительстве Рос. Федерации. – М. : Дело, 2012. - 125 с.

20 Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2012г.

Адрес публикации: https://www.prodlenka.org/metodicheskie-razrabotki/202258-sovershenstvovanie-pravovogo-regulirovanija-o